第 1 节 21 层以下有房本，我住 22 层
买房路上陷阱多，一不留神，就可能掉入哪个坑里，我们能做的就是「躲前人的坑，买自己的房」。今天的第一个坑，我们就来说说小张买房的故事。
一、案例
2011年冬天的一个早晨，凛冽的寒风中，开发商王总吊着脸，额头上直冒汗。他面前是一大片工地，高楼已经拔地而起，但是工地上静悄悄的，没有一个人影子。说好了12月底之前交房，可是在凛冽的寒风中，施工方却不见踪影了。这一个月来，甲方乙方一直就南墙的空鼓问题扯皮。（所谓空鼓，就是我们在浇筑混凝土墙的过程中，水泥中混进去的气泡。这些气泡会导致墙体里有一个个空洞，工程上我们叫做空鼓。）开发商的工程师认为，严格按照是施工标准，这个墙必须拆了重建，施工方却不愿意，他们的工程师坚持说这些空鼓是正常的，不需要拆墙。工期临近，王总打算找律师告施工方，以此威胁施工方复工。施工方却一走了之，把一个未完建的项目丢给了王总。
同事们都说小张这几天精神好，眉眼之间的笑意藏都藏不住，一打听才知道，原来是买的商品房要交房了。
小张在市里中学教书，当年和媳妇领证前，被丈母娘逼着买房。本来说好了是结婚后再买，丈母娘不同意，小张只好东拼西凑，同时托人此处打听哪里有便宜房子卖。刚好有个朋友推荐给小张一套如一花园的房子，顶层复式，房本面积100平米，实际上有足足200平米大。
小张两口子赶紧去看了一下，虽然总价略微超出预算，但是这么大的面积以后可以让两家老人都来住，实在是超值，二话不说就交了定金。老张为了给儿子凑出首付，把买的养老的房子卖了，硬说乡下环境好，回乡下养老。买这套高人一等的房子时，小张就下定决心，等交房了一定把父母接过来。
合同约定的交房日期就快到了，小张的开心有三层：交房、结婚、接父母。
在规划局，开发商王总的下属被工作人员骂了个狗血淋头，规划局的通知警告王总，这房子绝对不能给规划验收。王总的下属小陈一脸无奈：当时施工方干一半突然跑了，开发商的资金紧张，没办法完成开发，只能找新的施工方入场多盖几层，原本规划14层的房子，变成了18层，顶层还是复式结构，实际上是19层。这样多回笼一些资金，才不至于亏得太狠。变更规划的手续繁杂，交房日期早已大大的延误，开发商决定先开工，手续的问题回头再想办法。
听说可以交房了，小张和女朋友就请好了假，周五起了个大早赶到售楼处，到现场之后发现竟然还有更早的业主，等到九点半，才终于轮到小张办交房手续了。签字、缴费、领钥匙、看房、验房的手续和自己在网上查询的一样，小张很庆幸自己提前做足了功课，不然可能也和旁边的大姐一样问东问西。就在小张忙着办手续的时候，突然来了一大群业主，他们拉着横幅，穿着统一的服装，每个人都举着一个牌子，写着两个大字：退房！
不知道是从哪里传来的消息，如一花园的开发商变更规划，把原本14层的房子改成了18层，这不仅仅影响了楼盘的容积率，还造成交房延期。业主更不满的是，开发商变更规划没有经过政府批准，现在政府不给规划验收，开发商就强行交房欺骗业主。一部分业主团结起来，在售楼处大吵大闹，希望和开发商高层进行对话。
不说不要紧，一说吓一跳。小张买的房子就在18层。以前就有亲戚劝他别买，18层地狱，小张不信，觉得亲戚是眼红他花100平米的钱买200平米房子。现在小张可郁闷了，原来他的房子是个空中楼阁，没有手续，没有规划。
小张心里打鼓了，他的房子不会是违建吧？他的房子要是被拆了怎么办呢？丈母娘会不会因为这个让女朋友离开自己？房子现在还能不能退掉？老张的钱不会打水漂了吧？小张脑子轰一下子就炸开了，各种各样的疑问和困惑都涌了上来，越想越不对劲，他赶紧给销售经理打电话——「您所拨打的电话已关机」，平时沉稳冷静的小张也彻底慌乱了。
找到律师的时候，小张还是在懊恼，后悔不该贪便宜，后悔不该签字收房，后悔不该让父亲卖了房子给他付首付。现在倒好，心里有个疙瘩，住也住不踏实。小张不敢把坏消息告诉父亲，小张媳妇嘴倒是快，把这个事情给她妈妈讲了一通。老太太一听差点急出病。本来一个喜事，弄不好就快成丧事了。乱了方寸的小张只好找律师求助，希望律师帮他出个主意。律师首先就询问小张的诉求，问他是想要钱，还是想要房子。见小张一脸茫然，律师解释到：如果他想要房，就可以先住进去，律师们想办法帮他打官司办理产权证。这个过程可能会很漫长，小张需要联合很多与他有同样情况的业主，大家组织起来一起主张权利。要钱的话，可以从开发商手里退房，把钱要回来，再去买别的房子。
听说能退房，小张两眼放光。我们提醒他，现在房价一直在涨，退房把钱拿回来，可能你多少也会有些损失。小张和媳妇商量了一下，觉得买房交钱到出事中间隔得时间不太长，退房损失也不是很大，和目前小张两口子家里的情况比起来，解除痛苦的意义更大。于是俩人一合计，决定委托律师去退房。
在开发商的办公室，小张和律师见到了王总。王总翻出小张的合同，给小张说，退房可以，但是要10%的违约金。小张一听，赶紧看合同。他作为老师，平时最擅长判作业，学生们哪怕写错一个字，他一眼就能瞧得出来。到了决定自己终身命运的合同上，反而看的不太仔细。翻来翻去，果然有王总说的那一条，乙方单方决定解除合同的，需向甲方支付总房款10%的违约金。
小张的律师从小张手里要过合同，合起来放到桌子上。律师笑笑说，王总，这就不合适了，明明是你们有问题，我们才来找您退房的，怎么能说是我们违约呢？王总说，我们有什么问题啊，我们房子都盖好了，你这个购房人也签字了，房子都收了。手续我们很快会办下来的啊，合同约定是交房半年以后才需要办房产证，现在还没到时候啊！小张一听就着急了，房产证，房产证怎么可能办的下来！王总说：小兄弟你不要这样子，我拍着胸脯给你说，房产证，一定办的下来。
小张说：办不下来怎么办？王总两手一摊，办不下来，办不下来算我们违约，你看合同约定的多清楚，我们违约，赔钱给你！
小张说：你别开玩笑了，你这个合同里写着，如果720天办不下房产证，才需要付违约金，而且违约金是万分之0.1，一天才10块钱。
王总说：反正我就是这样子，我说能办房产证，那就是能办，我这个房子好得很，别人想买还买不到，房价再涨上去，你不就哭死了。
小张感觉自己有点说不过这个王总，看了看律师。
律师轻轻的咳嗽了一下，说，王总，你们有五证吗？
王总说：有啊，当然有，我没有五证怎么敢卖你房子。
律师说：那好，您把预售证拿来看看。
王总立刻安排下属去拿预售证。双方聊了一阵子，等预售证拿过来。王总把预售证递给律师，得意洋洋地说，您看，我们这个如假包换的商品房预售许可证。
律师把预售证翻了翻，打开给王总看，说，王总你看，这个预售证写的很清楚，10号楼1层到14层。我客户的合同买的是10号楼18层的房子。您这个预售证，和我客户的房子可是对不上号啊。
王总一听，脸色一变，扭脸瞧了瞧坐在他旁边的法务。法务使了个眼色，摇摇头。
王总回过头来说，行了，律师来了咱们就别绕圈子了，小伙子，你想好了你要退房是不是？
小张还迷糊呢，看了看律师，律师点点头，小张说，对，我是要退房。
王总说，退房是肯定不行的。他顿了一下。但是我可以，帮你把房子卖给别人。现在市场行情好，你不买有的是人买，我可以加价30万把你这房子卖出去，钱全部给你。
律师说：我们商量一下。王总点点头。律师拉着小张站起来，离开王总的办公室去走廊上一处僻静的地方。
小张问律师：现在到底什么情况啊？
律师告诉小张：开发商同意退房，在退房的基础上加30万给你，但是要求你保密，对外说是卖房。
小张点了点头，他有点不敢相信自己一下子可以多拿30万。
律师告诉小张，如果打官司，拿到的赔偿可能比这个高得多，但是如果和解，那么可以尽快拿到钱去买别的房子。考虑到房价一直在涨，我们可以接受这个条件，当然，如果你觉得30万太少，我们也可以再和对方讨价还价。
二、解读
买房别看宣传，看五证。
很多人会说，只要不贪便宜，这个坑不会踩，你也许不会买18层的违建房，但难免会遇到相似的事，小开发商五证不全的时候，买到违建、买到面积缩水房（请补充相似缺乏五证的案例）都有可能。
这些案例暴露了买房前最需要注意的几个问题，下面我就来给大家分析一下：
1、为什么小张买了18层，办不下房产证，买这样的房子有什么风险？
开发商盖房子之前，必须先从政府手里拿地。政府既是房地产市场的管理者，同时有肩负着城市规划发展的任务。因此政府每买一块地，都必须符合城市规划的要求。对于商品房小区的容积率、层高、建筑面积，都是在卖地的时候已经规划好，不允许开发商随意突破。
开发商在开发过程中发现按照原来的规划无法盈利，所以就采用了私加乱建的方式增加楼层数量甚至多盖几栋楼，就无法符合规划要求。按照法律规定，要么及时补办手续，要么就要停工恢复原状。
这些规划之外的房子卖给业主之后，开发商一般不愿意承担来自政府的罚款，就导致房子无法通过政府验收，也就没办法办理出产权证。这样的房子，也有被作为违章建筑拆除的风险。
2、什么是商品房五证？他们有什么作用？
五证是哪五证呢？
第一，国有土地使用权证。开发商通过招拍挂（招标、拍卖、挂牌出售）取得所在地块的土地使用权，国土资源局（国土部门）为其颁发使用权证，这是在该地块开发建设的基础。
第二，建设用地规划许可证。每个地方都有自己的整体用地规划，哪里是建设用地、哪里是农业用地都会明确的划分，开发商开发建设楼盘要符合城市的建设用地规划，这样政府才会核发用地规划许可证，这是在这个地块可以用来建设楼盘的依据。
第三，建设工程规划许可证。有可以建设楼盘的土地之后，就是开发商打算怎么建设的事了，打算建设几栋楼、每栋楼多少层、每层楼里都有什么、层高多少、面积多大等具体建设问题都要提前做好，然后交给规划部门审核，都符合规定，那么就会核发这个证，这些具体问题都会在附件附图中详细说明，这个证是怎么写的，开发商就得怎么建设。
第四，建设工程施工许可证。建设工程规划通过了，也就意味着建设计划通过了，接下来就是落实建设的事情了，也就是要取得我们平时所说的「开工证」，这是开发商动工的根据。
第五，商品房预售许可证。前四个证有了还不够，那些是开发商开发建设的依据，预售证是开发商卖房子的依据，同时也是我们买房子的依据，法律规定了开发商取得预售证的条件，能取得这个证，说明前置条件都完成了，开发商有卖房的资格了。
3、小张如果不同意王总的赔偿，非要打官司，法律规定开发商应该怎么赔偿购房人？
按照2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第九条规定，小张可以「请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任」。
4、怎么避免买到规划上没有的楼层？
买房是每个人生活中的大事，买房前不要怕麻烦，提前查看开发商五证是否齐全，如果有条件可以查看一下项目的规划，就可以了解楼层的高度和楼层数，帮助业主避免买到规划之外的房子。
听完了这期课，大家可能想，小张这坑掉的有点傻啊，可大家想想身边，是不是也有人买了五证不全的房子？这个案例告诉我们，买房也要有证上岗，证不全的房子，贻害无穷。！
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